公募 REITs
REITs（Real Estate Investment Trusts，不动产投资信托基金）是一种把不动产证券化的金融产品。
🎯 什么是公募 REITs
中国公募 REITs 于 2021 年 5 月 17 日 首批挂牌上市，是一种在沪深交易所公开募集、通过 资产支持证券（ABS） 持有基础设施项目，由基金管理人主动管理，并将 90% 以上可分配利润 以现金分红方式分配给投资者的基金产品。
📂 底层资产类型
| 资产类别 | 典型项目 |
|---|---|
| 园区基础设施 | 苏州工业园区、上海张江光大园 |
| 仓储物流 | 京东仓储、菜鸟仓储、盐田港仓储 |
| 高速公路 | 平安广州交投高速公路、浙商沪杭甬高速 |
| 绿色能源 | 首钢绿能、平安盐田港 REIT |
| 生态环保 | 首创水务、首钢绿能、中航首钢绿能 |
| 保障性租赁住房 | 北京保障房、深圳人才安居、华润有巢 |
| 商业地产 | 华润商业 REIT、中金印力 REIT（试点） |
💰 产品特点
| 特点 | 说明 |
|---|---|
| 强制分红 | 每年至少 90% 可分配利润以现金方式分配 |
| 封闭运作 | 通常为 20-50 年封闭期，封闭期内可在交易所交易 |
| 低门槛 | 1000 元起投（最低申购单位） |
| T+0 交易 | 在交易所上市后，可像股票 / ETF 一样买卖 |
| 涨跌停 | ±10%（上市首日 ±30%） |
| 底层资产现金流 | 收益主要来自底层资产的运营现金流（租金 / 通行费 / 仓储费等） |
📊 收益构成
REITs 的总收益由两部分组成：
总收益 = 现金分红收益 + 资本利得- 现金分红收益：每年现金分红 / 买入价，类似于"派息率"
- 资本利得：二级市场买卖价差
💡 REITs 适合追求 稳定派息 的投资者，对标类现金、债券型资产，但底层资产仍是商业不动产。
🔍 重要指标
| 指标 | 含义 |
|---|---|
| P/NAV | 二级市场价 / 单位净值，衡量溢价/折价 |
| 派息率（现金分派率） | 年度现金分红 / 买入价 |
| IRR | 内部收益率（综合考虑分红 + 资本利得） |
| NOI | 净营业收入 |
| Cap Rate | 资本化率 = NOI / 不动产估值 |
| NAV | 净资产值 |
⚠️ 风险提示
| 风险 | 说明 |
|---|---|
| 二级市场风险 | 上市后受市场情绪影响，可能出现折溢价 |
| 底层资产经营风险 | 高速公路车流量、仓储出租率等影响分红 |
| 利率风险 | 利率上行时，REITs 价格通常承压 |
| 流动性风险 | 部分 REITs 流动性较差 |
| 政策风险 | 税收、监管政策变化可能影响 REITs |
📈 投资策略
1. 打新策略
- 公募 REITs 战略配售比例较高，公众投资者可参与比例小
- 上市初期通常有较高溢价，需注意"破发"风险
2. 长期持有
- 适合长期配置，追求稳定派息
- 与股市相关性较低，可作为分散化工具
3. 折价买入
- 当 P/NAV 接近 1.0 或以下时，可能是不错的入场时机